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中央定调2023年房地产行业发展主旋律

  支持刚性和改善性需求 有效防范化解优质头部房企风险

中央定调2023年房地产行业发展主旋律

  中央定调2023年房地产行业发展主旋律

  本报记者 孙蔚

  近日,中央主旋一年一度的定调地产中央经济工作会议在京召开,会议分析了当前经济形势,年房部署2023年经济工作。行业保交楼、发展保民生、中央主旋保稳定,定调地产有效防范化解优质头部房企风险,年房要坚持房子是行业用来住的、不是发展用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡……本次会议对房地产领域的中央主旋重要表述和部署引起了业内的高度关注。接受《中国消费者报》记者采访的定调地产专家们认为,会议为明年房地产市场总体发展定调,年房行业企稳回升的行业节奏有望进一步加快。

  “三保”助楼市“稳”字当头

  自去年下半年以来,发展我国房地产市场出现明显的下行压力,部分房企资金紧张,有的楼盘交付延期,市场信心受挫,消费者置业意愿下降。尤其是近几个月,行业加速下滑,成为影响经济运行的一个重要风险因素。

  本次中央经济工作会议对房地产市场着墨颇多。会议指出,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。会议还提出,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。

  “这是中央经济工作会议首次就房地产提出‘三保’政策。”58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示,毫无疑问,“稳”是2023年房地产市场的关键词,保交楼是稳定需求侧信心的基础,是保民生的重要举措,更是房地产市场稳定的前提。而房地产在恢复和扩大消费层面有着重要作用,也是推动经济稳定发展的支柱力量。

  张波表示,在往年的中央经济工作会议上,房地产相关表述一般是放在民生保障等部分,此次则放在了防风险部分,具有较强的指向意义。

  “房地产业链条长、涉及面广,对经济而言,既是动力源,也是风险源。”中央财经委员会办公室副主任韩文秀日前在“2022—2023中国经济年会”上也表示,化解房地产市场风险是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。

  今年11月以来,金融管理部门相继推出包括扩容“第二支箭”、股权融资“第三支箭”开闸、支持房地产“金融16条”等在内的多项举措,助力房地产企业打通融资渠道,并从供需两端发力,提振房地产市场信心。

  随后,多家房企发债融资取得新进展,商业银行与房企密集签约并意向性授信额度,保交楼专项借款基本投放至项目……种种迹象显示,随着政策举措更加丰富、力度不断加大,房企融资环境已经出现改善。

  张波认为,下一阶段对房企融资的支持力度会继续保持,通过强化融资保障,可以增加房企现金流,优化房企财务结构,加快项目开工建设,有效改善房企总体的生存现状,助力行业逐步企稳回升。另外,重点关注优质头部房企也将推动行业优胜劣汰进一步加快。

  支持刚性和改善性需求

  本次中央经济工作会议强调了房地产对经济恢复的重要性。会议提出,要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。

  近日,中央财办相关负责人在回应当前经济热点问题时表示,房地产业是国民经济支柱产业,其良性循环对经济健康发展具有重要意义。近几年,房地产业占国内生产总值的比重大约为7%左右,加上建筑业等相关产业占比达到14%左右,土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半,房地产类贷款占全部贷款余额的39%,房产占城镇居民家庭资产的近六成。要充分认识到房地产行业的重要性,住房消费潜力要予以释放。

  中国房地产行业经历20余年的发展,如今大量置业者的需求已经从“有房住”向“住得好”转变,正在进入新一轮的住房品质提升阶段。结合当前的多孩家庭增多以及人口老龄化趋势,消费者对居住改善提出了更高的要求。

  “在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示,后期政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中,引导5年期以上LPR报价进一步下调,持续降低居民房贷利率是关键所在,有可能在明年初落地。

  王青预计,行业企稳回升的节奏有望进一步加快,2023年年中前后,房地产市场有望出现趋势性回暖,将结束约两年的行业下行周期。

  中国民生银行首席经济学家温彬也表示,今年以来,已推出置换房产个人所得税退还等支持政策,接下来,预计会有更多此类政策出台,从多维度保障刚性和改善性需求。随着政策效力的持续释放,房地产市场有望于2023年上半年触底反弹。

  推动行业模式重构转型

  记者注意到,对于房地产行业的未来发展方向,去年的中央经济工作会议提出房地产要“探索新的发展模式”,而今年进一步提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。

  “我认为房地产行业新的发展模式从供给侧来说就是租购并举,尤其加强保租房、长租房建设。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,“具体来说,从群体讲是以新市民需求为主,从模式上讲,要告别土地依赖,告别高周转、高杠杆、高负债的‘三高’模式。这些需要长期建设实现,不能毕其功于一役。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,此次会议再提要推动房地产业向新发展模式平稳过渡,或将意味着2023年会有新发展模式的相关重磅政策出台,这是房地产行业的参与者需要重点关注的。

  “明年对于房地产是一个‘重构的时期’,包括土地财政模式、开发模式、住房制度、开发主体等都要重构。”广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文认为,未来房地产要转型发展为“一头连着经济、一头连着民生”的行业,从长期看房地产业将转向高质量、低杠杆的新发展模式。

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