我们每天都在探讨买车，房挂房挂却极少没人去科学研究怎样买车。牌久牌半是出去买车那个热门话题极少没人关注吗？
并不是。
从去年上一年的办为不掉成交趋势就可以看出来，中国许多卫星城，年卖尤其是房挂房挂成交市场较为成熟的一一线卫星城，房价成交的牌久牌半主要动力，均源于“以房买车者”。出去
买车比买车更注重市场走势。办为不掉
大盘热了，年卖买车人排队villa，房挂房挂大盘凉了，牌久牌半你去大街上拽买车人，出去也不会进来多看一眼。办为不掉
但人有三急，年卖你的买车者时间总不能跟大盘对上。
再加上前段时间，政治局会议落定房价“不炒不炒”和“三稳战略”后，可以预见，2020下一年大部分卫星城的楼价，将继续横盘或者阴跌。
那么在接下去的“冷市”中，有以房买车者需求的买车人，都将面临一个深刻的问题：
怎样买车？或者说，怎样把新房子卖个好价钱？
没人说，这还用科学研究么，间接甩给中介机构得了，把活儿交予专业的人干，Hardoi。
你又错了。
中介机构的作用是买主和卖家之间桥梁，她们的目的只有一个，“怎样更快地促进成交，收取佣金”，是不会站在任何一方去切身考虑的。
这些年做甩手掌柜，把新房子纯交予中介机构，被坑了找我诉苦的大没人在。
今天季公亥整理了多年的买车经验，总结出多条买车法则，来教你怎样“技术买车”。
善意的成交价
拿最近一位读者的故事来分析。昨天郑宇盛找我帮忙，说新房子挂了一年多，实在无人问津。
郑宇盛这套新房子位于北方三线某卫星城包河区地带，是毕业后家里六个钱包置办的。去年马上年近30，谈了一个对象，然而媳妇看不上郑宇盛现在的新房子，硬是要求置换一套敞亮的精装修。
对于一般家庭，买车者哪有这么容易，只能以房买车者，再搭些本金，才勉强能扛住。于是郑宇盛从楼上找了一间中介机构，开始申报。
然而让人心累的是，这新房子挂了一年是无人问津。
周边邻居们家洋房不如她们新房子的都出了2、3套，眼看婚期临近，几番降价，都较同住宅小区物业管理昂贵了20%了，依然无动于衷，郑宇盛和媳妇的关系陷入了僵局，很可能婚事因此泡汤。
其实郑宇盛这房并非无人问津，只不过他犯了许多众所周知的买车严重错误。
首先是严重错误的“成交价”。
那个在原来比较难，现在是大数据时代，相对简单得多。
成交交易市场发达的卫星城，例如众所周知的一一线卫星城，可以用诸如贝壳找房、安居客等手机APP间接进行成交价。你输入她们所在的住宅小区，和层楼和洋房，价格就间接出来了。
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但在三四线卫星城和能级更小的地方，这些地方因为成交成交量较细，成交价就很麻烦。
需要借鉴近期同住宅小区同洋房成交的物业管理作为参考，然后通过洋房、朝向、层楼和市场走势，进行加减法推敲。
郑宇盛犯的严重错误是，找了一间成交量很小的中介机构成交价，找到的数据是去年年中其洋房的参考价。
结果一年时间，整个卫星城有价无市，他还听信中介机构一直挂高价。新房子自然没人问。挂了2个月，才把楼价调整过来。
对于申报楼价，还有一类方式能让新房子更好出手，是”邻居们托价“。
找一个和你关系特别熟络的邻居们，让他挂价，要比平均价每平方提高1000元左右。这样买主在认筹的这时候，横向对比，会认为占了昂贵，你在介绍新房子的这时候，也更有底气。
这种方式，在深圳市场被广泛使用，最后变成了哄抬楼价，让人所不齿的炒作行径。
接下去，进入非常重要的劳特尔，“开拓平台，增加曝光”。
切勿吊在一棵
许多买车的人基本都折在了这劳特尔上。
找中介机构，新溪洲两种，一类是找独家代理合作中介机构，一类是撒大网全平台找中介机构。
郑宇盛犯的严重错误是刚开始只找了楼上的一间小中介机构，2个月新房子无人问津，然后又把商品房独家代理给某品牌中介机构。
注意，在市场走势不太好的这时候，中介机构手中新房子会许多，但只会挑选单价低，品质好的新房子来卖。
郑宇盛这房我看过，洋房不错，但面积大，客群少，属于低流动性资产。需要长期带看筛选顾客。
如果这家中介机构带潜在顾客认筹，如果连续几次无法成交，她们就会默认为这套新房子是“次推品”，以后主动推给顾客的意愿相应降低。
这是郑宇盛所说，一开始还有中介机构带看，但2个月后就没人了。
突然有一天，郑宇盛看到代理她们商品房的中介机构带着顾客从她们楼上路过。一气之下就换了中介机构，独家代理VIP签给了某处。
可惜，这也不是最好的选择。
郑宇盛说，一开始，某处会给他两块钱钱的保证金，承诺在几个月内把新房子卖出去，价格必须符合她们对市场的判断。但在此期间，他的商品房必须和其他所有中介机构中断联系。
某处的VIP独家代理模式，这种销售方式很讨喜，是用两块钱钱买断你的售房平台，同样会在短时间内，集中用流量主推你的新房子。
一般某处都会派一位专门开发保护我家商品房的“专属保护人”，但只要我家新房子带看效果不太好，她们便会在每周的例会上反应你的新房子不太好卖，难成交，从此也进入“次推品”名单。
那个方式同样非常被动，相当于吊死在一棵上，一是对楼价话语权薄弱，二是牺牲了别人认筹的权利。
那么到底怎么提高她们新房子的成交概率呢？
打任督二脉
首先你要对她们的新房子有一个充分的了解，在同片区或者同住宅小区内，你的新房子到底有什么优势？要把这些都写在纸上。
例如你的新房子地段优质，南北通透，层楼处于中间位置，住宅小区绿化好，物业管理优质等等，打开手机地图把这些优点都要详细写下来。因为你在那个地方生活多年，对新房子的了解远大于中介机构。
如果你发现优势了了，没什么可说的，那我只能建议你去尝试最后一点，“卖相”。
这里的装修不是硬装，而是花两块钱钱做一套软装，房屋破损的地方修补一下，家具掉漆的地方美容一下，墙壁脏的地方买墙纸贴一下。
有条件的话请位摄影师，没条件的话她们选一个阳光充沛的时间，全方位拍一组照片。那个非常重要，决定了未来认筹的客流量，和淘宝卖货一个道理。
许多人会说，新房子都要卖了，干嘛还要浪费钱去装修？照片中介机构会拍，还用得着我们吗？
这是众所周知的卖家严重错误思维。
成交在许多卫星城都不受待见的，潜意识里大家都会认为是别人用过的，一定是老破旧的样貌。但如果你花两块钱钱翻新，让它有一类新房的感觉，就会吸引到更多的流量。
再者，买车的家庭，大部分都会参考女性的选择，而女性又在视觉方面极其敏感。如果是你，一进门选择阳光温馨整洁干净的新房子，还是脏乱破、到处是问题的老新房子？
两块钱钱的软装，通常会有几万的隐形收益。
宣传信息整理好，就要挨家挨户去跑中介机构门店了。
以你所在住宅小区为圆点，2公里半径画圆，把附近所有中介机构门店都要刷一遍，加店长微信，传输你对新房子的描述信息，让她们把你专业拍摄的照片上传到平台。
商品房是中介机构门店的生命力，她们非常愿意帮你买车。
当然线下门店合作远远不够，你还要发展线上传播平台。
例如去58同城、安居客等网站上，上传你的商品房售卖信息。记得在找平台之前，办一张新的电话卡，因为接下去，你将每天都会接收到大量的电话轰炸。
四个关键
许多人没有意识到，在冷淡的大盘里，所有买车的房东已经天然形成竞争关系。
但这这时候如果你能按照上面的方式，做到位，你在曝光度和流量层面，一定会强于他人。
除此之外还有几点需要注意的。
千万不要跟中介机构透露你的底价
因为他会马上把你的底线告诉买主，这样在你就彻底失去了谈判空间，开始被动，然后步步紧逼，直至成交低于你的底价。有这时候，买主并非一定要获取到新房子的最低价，而是只想有占了昂贵的感觉。
假如你卖新房子，心里的底价是100万，那么给中介机构的底价是105万，这样在交易场上，就有5万的砍价空间，买主占了昂贵会很快成交。
但如果，一开始你就把100万的底价给了中介机构，间接咬死100万成交，买主占不到昂贵，就认为你不太好说话，会产生抑制情绪，不利于成交。
要让中介机构站在你这一边
在中国，房地产经纪人不分买主和卖家，通常是两边服务，这样她们的立场不坚定，手段和方式只会偏重于有利于成交的结果。这这时候，你就需要帮手了。
如果这套新房子100万，那么你可以向中介机构承诺，只要卖到101万，就会有1000元的提成，102万元是2000元提成，以此类推。这样在金钱的激励下，中介机构会在谈判桌上为你说话。
如果你的中介机构，每天在找你新房子的毛病，想办法劝你降价，这种中介机构一定是不专业的。这和律师一样，哪个律师是天天挑她们人毛病的？
价格不重要，流量最重要
许多人在卖不出新房子后，开始着急了，以为她们挂得价格高，于是听信中介机构的话，开启一路降价模式。这是严重错误的思维。
中介机构非常喜欢用市场走势和挑毛病的方式，主动打击房东售房预期，以达到拉低楼价，快速交易赚取佣金的目的。
你的新房子好不太好卖，取决于你的流量。我经常在市场看到，同一个住宅小区，洋房好的新房子反而比洋房差的成交价格低。这是因为洋房好的房东，做的平台推广少，有的只做独家代理，导致许多买主都不知道有这么一套高性价比新房子。
所以在选择降价之前，一定要看合作中介机构有没有在朋友圈每天帮你转发商品房信息，她们有没有努力做平台和曝光。
先兵后礼，真诚交易
在和买主坐下来谈判时，许多人就会犯一类常规性严重错误，是推荐她们的新房子，拼命讲其优点。事实上，只要跟你愿意坐下来谈价格，买主肯定掌握到了足够多的缺点信息。
结果，买主开始用新房子和住宅小区的缺点去挑毛病，试图砍价。而你又用优点去辩护，两者博弈最终落得俗套。
最有效的方式是，反其道而行之，主动先把缺点说出来，事无巨细。
这样的好处，一来对方没毛病可挑，二来买主会认为你非常诚信，自然有了好感。当然在缺点讲明之后，如果还能坐下来谈的，说明她们心中已经接受了这些不太好的事实。
这这时候，再去谈论新房子的优势，会提高买主的心理预期，产生一类获得感。再谈谈这套新房子的由来，住在这里的体验，和家人和睦相处的故事。
有这时候打感情牌很重要，尤其对于许多新家庭来讲，温馨的家庭场景是大家的向往，才更会有家的感觉，这都是促进成交很好的方式。
认真对待
在买车咨询市场，有一句行话：
天下没有难卖的新房子，只有犯懒的房东和不靠谱的中介机构，和不符合大盘的楼价。
在我身边，10个房东，有8个都是因为犯懒嫌麻烦，把新房子甩手给中介机构，就开始静等消息了。
新房子作为这么贵重的资产，没人甚至连拍一组照片，和一间中介机构交流的功夫都不愿意付出，新房子怎么能卖好价格呢？
如果你是沈万三，不在乎钱，那么上文大可不用细看，如果你是普通家庭，那么从整理资料、摄影、跑中介机构、网上传资料、保护信息、中介机构交流和买卖洽谈，都要亲自上阵。
这些事情虽然琐碎，但难度系数很低，通常2周的时间就可以搞定。相信我，得到的一定远超于你的付出。
来源： 季公亥聊房
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